ĐIỂM NHẤN 2025: GIẢM LÃI SUẤT, GIÁ NHÀ TĂNG LẠI, THUÊ CẠNH TRANH

📌 RBA đã 3 lần hạ lãi suất trong 2025: tháng 2 về 4,10%, tháng 5 về 3,85%, và tháng 8 về 3,60%. Đà nới lỏng giúp sức mua phục hồi nhưng RBA vẫn thận trọng. Reserve Bank of Australia+1ABC

📌 Giá nhà tăng liên tiếp 6 tháng tính đến tháng 7/2025; tăng 0,6% trong tháng 7 và giá trị điển hình đạt ~A$844.000. ABC

📌 Tỷ lệ trống thuê toàn quốc giảm về 1,2% (7/2025) – mức rất thấp lịch sử, báo hiệu tiền thuê khó hạ nhanh. SQM Research

CUNG – CẦU & ĐỘNG LỰC GIÁ

⦿ Nguồn cung mới không theo kịp nhu cầu: Báo cáo State of the Housing System 2025 ghi nhận giá và tiền thuê lên đỉnh, cung mới bị hạn chế bởi chi phí, nhân công và tính khả thi dự án. NHSAC

⦿ Mục tiêu 1,2 triệu căn đến 2029 có nguy cơ hụt lớn; nhiều ước tính cho thấy thiếu hàng trăm nghìn căn nếu không cải cách mạnh. ABC, MacroBusiness

⦿ Phê duyệt nhà ở tháng 6/2025 tăng 11,9% (điều chỉnh mùa), trong đó chung cư tăng mạnh, nhưng chuỗi số liệu vẫn biến động – chưa đủ đảo chiều thiếu hụt. Australian Bureau of Statistics

KHUNG PHÁP LÝ 2025 CHO NGƯỜI MUA NƯỚC NGOÀI

⦿ TẠM CẤM MUA NHÀ CŨ: từ 01/04/2025–31/03/2027, người nước ngoài (kể cả du học sinh/visa tạm trú) không được mua nhà đã qua sử dụng, chỉ một số ngoại lệ hẹp. Hướng hợp lệ: nhà mới, off-the-plan, hoặc đất ở trống. Australian Taxation OfficeTreasury Ministers

⦿ FIRB & VACANCY FEE: phí FIRB áp dụng theo bậc giá trị, cập nhật hằng năm; vacancy fee (phí nhà bỏ trống) đã tăng gấp đôi cho các “vacancy year” bắt đầu từ 09/04/2024 – chủ sở hữu phải lodge tờ khai mỗi năm. Foreign investment in Australia, Australian Taxation Office

⦿ THUẾ/PHỤ THU THEO BANG (khi mua):

• NSW: Surcharge Purchaser Duty = 9% cho giao dịch từ 01/01/2025 (cộng thêm stamp duty chuẩn). Revenue NSW

• VIC: VRLT (thuế nhà bỏ trống) mở rộng toàn bang từ 01/01/2025; ngoài ra Absentee Owner Surcharge = 4%/năm từ kỳ thuế đất 2024. Kearney GroupState Revenue Office

• QLD: Additional Foreign Acquirer Duty (AFAD) = 8%. Queensland Revenue Office
  

📌 Hàm ý thực tế: phụ huynh Việt nên lọc dự án nhà mới/off-the-plan và lập kế hoạch ở/cho thuê ≥183 ngày/năm để không dính vacancy fee; kiểm tra phụ thu bang ngay từ bước dự toán.

XU HƯỚNG THEO THÀNH PHỐ (TÓM LƯỢC)

⦿ Sydney, Melbourne, Brisbane: đồng loạt tăng giá tháng 7; nhu cầu trở lại sau các đợt cắt lãi nhưng giới hạn bởi khả năng chi trả. ABC

⦿ Tiền thuê ở 3 đô thị lớn tiếp tục neo cao do tỷ lệ trống thấp; gia đình có thể giảm gánh thuê bằng phương án mua 2 phòng ngủ và cho thuê 1 phòng (tuân thủ nội quy tòa nhà). SQM Research

CHIẾN LƯỢC “MUA ĐỂ TIẾT KIỆM THUÊ” CHO PHỤ HUYNH VIỆT

⦿ Ưu tiên nhà mới/off-the-plan (đúng luật 2025–2027). Nếu developer có “New (hoặc near-new) Dwelling Exemption Certificate”, người mua không cần nộp FIRB riêng (đến ngưỡng A$3 triệu/căn). Australian Taxation Office

⦿ Chọn căn 2PN gần trường/công việc của con để share 1 phòng (nếu phù hợp), biến tiền thuê phải trả thành thu nhập bù chi.

⦿ Khóa tổng chi “all-in” trước khi đặt cọc: FIRB + thuế/phụ thu bang + phí pháp lý/đăng bộ + vận hành 12 tháng, so sánh trực tiếp với tiền thuê 12 tháng khu vực mục tiêu.

⦿ Theo dõi lãi suất & nguồn cung: chu kỳ cắt giảm lãi suất hỗ trợ giá, nhưng thiếu cung còn kéo dài – đừng chờ “bắt đáy” nếu nhu cầu ở thực là rõ ràng. Reserve Bank of Australia

RIVERA ĐỒNG HÀNH NHƯ THẾ NÀO?

⦿ Tư vấn tuân thủ 2025: loại trừ nhà đã qua sử dụng theo lệnh cấm; tập trung nhà mới/off-the-plan/đất đủ điều kiện.

⦿ Bảng dự toán chi phí trọn gói cho từng bang: tính sẵn FIRB, phụ thu NSW/VIC/QLD, phí pháp lý/đăng bộ, vận hành 12 tháng; so sánh với tiền thuê khu vực con học.

⦿ Shortlist các dự án ưu tiên phù hợp nhu cầu và ngân sách để rút gọn thủ tục; làm việc trực tiếp với chủ đầu tư – luật sư – ngân hàng.

TÀI LIỆU & NGUỒN CHÍNH DÙNG TRONG BÀI

⦿ Lãi suất 2025: RBA cắt về 4,10% (02/2025), 3,85% (05/2025), 3,60% (08/2025). Reserve Bank of Australia+1ABC

⦿ Giá nhà: tăng 0,6% trong tháng 7/2025; 6 tháng tăng liên tục; median ~A$844k. ABC

⦿ Tỷ lệ trống thuê: 1,2% tháng 7/2025 (SQM Research). SQM Research

⦿ Cung & mục tiêu 1,2 triệu căn: nguy cơ thiếu hụt kéo dài. NHSAC, ABC

⦿ Cấm mua nhà cũ 2025–2027; vacancy fee tăng gấp đôi từ 09/04/2024; FIRB fees cập nhật. Australian Taxation Office, Foreign investment in Australia

⦿ Thuế/phụ thu bang: NSW 9% SPD; VIC VRLT mở rộng & AOS 4%; QLD AFAD 8%. Revenue NSW, Kearney Group, State Revenue Office, Queensland Revenue Office

⦿ Exemption Certificate (developer): mua trong dự án có chứng thư → không cần FIRB riêng (tới A$3m/căn). Australian Taxation Office

Rivera – Bất động sản Úc cho người Việt, an tâm từ những bước đầu tiên.

📞 Gọi trực tiếp/Zalo: (+84) 782 067 555 | (+61) 450 151 686

📨 Nhắn tin inbox hoặc để lại bình luận, Rivera sẽ liên hệ trong vòng 24h

🌐 Bấm theo dõi Fanpage để cập nhật những thông tin giá trị về thị trường bất động sản Úc