1) KHÔNG KIỂM TRA TƯ CÁCH “FOREIGN PERSON” & LỆNH CẤM NHÀ CŨ

Từ 01/04/2025–31/03/2027, người nước ngoài (kể cả du học sinh/visa tạm trú) không được mua nhà đã qua sử dụng; chỉ các ngoại lệ rất hẹp được xem xét. Bạn cần định hướng nhà mới/off-the-plan/đất ở trống ngay từ bước khảo sát để không bị loại hồ sơ. Australian Taxation Office

‣ Cách tránh: Rivera chỉ shortlist sản phẩm hợp lệ theo quy định hiện hành, loại trừ ngay “established dwellings” để không lãng phí thời gian và chi phí.

2) LẪN LỘN VỀ FIRB VÀ EXEMPTION CERTIFICATE

Nhiều phụ huynh tưởng “mua dự án của chủ đầu tư” là khỏi cần FIRB. Thực tế, chỉ khi dự án có New/near-new dwelling exemption certificate của developer thì người mua mới không cần xin phê duyệt riêng (đến ngưỡng A$3 triệu/căn). Australian Taxation Office

‣ Cách tránh: Rivera xác minh chứng thư miễn trừ với chủ đầu tư; nếu không có, chúng tôi soạn & nộp FIRB đúng loại hồ sơ cho bạn.

3) ƯỚC TÍNH SAI PHÍ FIRB THEO BẬC GIÁ

Phí FIRB tính theo bậc giá trị và chỉ số hóa mỗi 1/7. Ví dụ giai đoạn 01/07/2025–30/06/2026:
≤ A$1 triệu: A$15.100 · ≤ A$2 triệu: A$30.300 · ≤ A$3 triệu: A$60.600 (áp dụng cho nhà mới/đất). Australian Taxation Office

‣ Cách tránh: Rivera cung cấp bảng phí cập nhật theo năm tài chính và khóa chi phí trong dự toán all-in trước khi đặt cọc.

4) BỎ QUA PHỤ THU THEO BANG KHI MUA

Ngoài thuế trước bạ chuẩn, một số bang có phụ thu người mua nước ngoài. Ví dụ NSW: Surcharge Purchaser Duty = 9% cho giao dịch từ 01/01/2025 (tính trên dutiable value, cộng thêm transfer duty). Revenue NSW

‣ Cách tránh: Rivera so sánh tổng chi sở hữu theo bang (NSW/VIC/QLD/…) để chọn phương án tối ưu cho con bạn.

5) QUÊN RỦI RO VACANCY FEE (MỐC 183 NGÀY/NĂM)

Chủ sở hữu là “foreign person” phải nộp tờ khai vacancy fee hằng năm; với vacancy year bắt đầu từ 09/04/2024, nếu nhà trống ≥183 ngày, phí bị tính gấp đôi phí đơn FIRB đã nộp. Australian Taxation Office+1

‣ Cách tránh: Rivera có thể thiết kế timeline ở/cho thuê ≥183 ngày, hướng dẫn lưu trữ bằng chứng sử dụng (hợp đồng thuê, hóa đơn tiện ích) để tránh phát sinh phí.

6) KHÔNG THEO DÕI VRLT Ở VICTORIA (THUẾ NHÀ BỎ TRỐNG CẤP BANG)

Từ 01/01/2025, VRLT áp dụng toàn bang Victoria với biểu suất lũy tiến 1%-2%-3% tùy số năm bỏ trống liên tiếp. State Revenue Office

‣ Cách tránh: Nếu con vắng mặt dài ngày, Rivera sắp lịch cho thuê tối thiểu để đáp ứng quy định, hoặc chuyển hướng sang bang khác khi phù hợp.

7) KHÔNG “KHÓA” TỔNG CHI ALL-IN TRƯỚC KHI ĐẶT CỌC

Các khoản ẩn như phí PEXA/đăng bộ, phí luật sư, bảo hiểm, phí tòa nhà… dễ làm vượt ngân sách sau khi ký.

‣ Cách tránh: Rivera gửi bản dự toán 1 trang (FIRB + thuế/phụ thu bang + phí pháp lý/đăng bộ + vận hành 12 tháng) để gia đình thấy ngay tổng tiền theo mốc thanh toán.

8) CHỌN SẢN PHẨM KHÓ CHO THUÊ/SHARE PHÒNG

Thiếu nghiên cứu về by-laws/strata và nhu cầu thuê quanh trường có thể khiến căn hộ khó lấp đầy hoặc không được share như dự tính.

‣ Cách tránh: Rivera ưu tiên 2PN dễ share, phí strata hợp lý, vị trí gần trường/giao thông; kèm báo cáo thị trường thuê khu vực.

9) CHỜ SÁT SETTLEMENT MỚI XIN VAY/CHUYỂN TIỀN

Với hồ sơ non-resident, quy trình phê duyệt vay và chuyển ngoại tệ cần thời gian; trễ tiến độ có thể mất cọc.

‣ Cách tránh: Rivera phối hợp broker-luật sư-developer để khóa timeline giải ngân/kiều hối, sẵn trust account nhận tiền đúng hạn.

10) ĐỌC HỢP ĐỒNG OFF-THE-PLAN HỜI HỢT

Bỏ qua điều khoản sunset, điều kiện bàn giao, bảo hành… có thể làm lệch kế hoạch ở của con hoặc tăng chi phí.

‣ Cách tránh: Luật sư đối tác của Rivera soát xét điều khoản trọng yếu, thương lượng điều kiện bảo vệ người mua trước khi bạn ký.

RIVERA GIÚP GÌ ĐỂ TRÁNH 10 LỖI TRÊN?

⦿ Tư vấn tuân thủ 2025: loại trừ nhà đã qua sử dụng theo lệnh cấm; chỉ đề xuất nhà mới/off-the-plan/đất đủ điều kiện. Australian Taxation Office

⦿ FIRB & exemption certificate: xác minh chứng thư với developer; nếu cần, soạn & nộp FIRB đúng bậc phí, cập nhật theo năm tài chính. Australian Taxation Office+1

⦿ Tối ưu thuế/phí theo bang: tính Surcharge Purchaser Duty NSW 9%, VRLT toàn Victoria (1%-2%-3%), và các khoản liên quan trước khi đặt cọc. Revenue NSWState Revenue Office

⦿ Kịch bản 183 ngày & vacancy fee: lên kế hoạch ở/cho thuê để không phát sinh phạt, nhắc nộp vacancy fee return đúng hạn. Australian Taxation Office

⦿ Triển khai trọn gói: shortlist 3 căn đúng nhu cầu, bản dự toán all-in 1 trang, điều phối luật sư—ngân hàng—chủ đầu tư, nhận nhà—set-up—quản lý cho thuê.

Rivera – Bất động sản Úc cho người Việt, an tâm từ những bước đầu tiên.

📞 Gọi trực tiếp/Zalo: (+84) 782 067 555 | (+61) 450 151 686

📨 Nhắn tin inbox hoặc để lại bình luận, Rivera sẽ liên hệ trong vòng 24h

🌐 Bấm theo dõi Fanpage để cập nhật những thông tin giá trị về thị trường bất động sản Úc